みなさま、ごきげんよう。トムハチです。
お正月や新学期のスタートでブログを書けませんでしたが、
書きたいことが出来たので、久々の更新。
退去が久しぶりあったので、そのことについて書こうと思います。
退去の連絡に動揺しないこと
年明けに退去があると、昨年末に連絡がありました。
10年住んでくれていた入居者さんで
更新もされたばかりだったので、気に入って長期継続かと思っていました。
不動産屋さんからの退去の連絡があると、やはり気持ちは落ち込みます。
それは次の３点があるから。
・家賃収入の減少
・設備入れ替えやクリーニング等への一時的な出費
・次の入居者さんがすぐに決まるかの不安。
収入が減って、支出が増えて、先が読めない。
不安になる要素しかない(笑)
そんな時は感情に振り回されず、淡々と作業するのが吉です。
まず、取引している不動産屋に空室が出ることを連絡
退去が決まったら、すぐに取引している不動産屋さん全てに連絡をいれます。
その時に伝えることは次の通り、
・退去日
・いつから入居可能か
・家賃＋共益費＋駐車場代の価格（値上げ出来ると良い）
まず、退去日は聞いたままを伝えればよいのですが
いつから入居が出来るのかは、部屋の使用感や業者さんの工程によります。
１カ月みておくと業者さんの工程に無理がないかなぁと感じています。
家賃は値上げが出来そうだったらこのタイミングで値上げがベスト。
値上げをしても入居者さんが付くように、費用対効果の高い設備を導入したいものです。
現在費用対効果の高いものとしては、
・洗面台の入れ替え
・温水便座の取り付け
・LEDシーリングライトのサービス
があげられます。
私の管理している物件は2DKのファミリータイプです。
今回のお部屋には設備品としてエアコン一台のみだったので
もう一台設備品として設置することを決めました。
昨今の夏の酷暑を考えると、エアコン一台は壊れたときのリスクが大きいです。
価格は家賃１カ月ほどになりますが、これで空室という機会損失を無くすと
考えると、安い投資ではないかと考えます。
２つある洋室のどちらか好きな方に設置出来ますとうたったところ
退去から３日後の内覧で申し込みを頂けました。ありがたいことです。
不動産屋さんへの連絡と同時に工務店さんを手配
退去の連絡をもらったら、不動産屋さんへの連絡と同時に
付き合いのある業者さんへも速やかに連絡。
住まい状況を簡潔に説明、退去後１カ月くらいには入居可能にしたいことを伝えます。
例えば、今回の例でいうと
「10年程住んでくれた入居者さんが1月〇日に退去します。
部屋の状況は見ないと分かりませんが、必要であれば壁紙の張替えをお願いしたい。
壁紙の張替えが無くても、給湯管の入れ替えと温水便座の取り付けをお願いしたい。
２月末には入居可能にしたいので、気に留めておいていただけると助かります。」
年明けなど工事が込み合うタイミングになりそうな場合、
事前に一声かけておくとスムーズに作業に入ってもらえます。
私の管理している物件は築３０年になる鉄筋コンクリート造で
躯体自体は頑丈ですが、設備、特に水回りは老朽化がみられるので
水漏れリスクの高い給湯管の交換を退去後行っています。
配管の交換は映えない設備投資なので、苦しいところですが、
長期で満足度を高く住んでもらいたいので、投資しています。
時を同じくしてハウスクリーニング屋さんへも連絡
ハウスクリーニング屋さんにも作業にスムーズに入ってもらいたいもの。
１、２、３月の繁忙期はすぐに予定が埋まってしまうので、
工務店さんの予定が見えたらすぐにハウスクリーニング屋さんに連絡。
ハウスクリーニング屋さんに連絡して日程を決めてしまってから
工務店さんにこの日までに作業してもらいたいとお願いすることもあります。
腕のいいハウスクリーニング屋さんはひっぱりだこなのです。
工事日に合わせて東京電力の短期契約をしておく
前の入居者さんが電気の契約を解除すると、
当然ですが、電気が使えなくなります。
工事業者さんにとって電気の使えない部屋での
作業はやりづらいと思いますし、夕暮れ時の内覧があった時に
部屋が暗いと良い印象が残らないと思います。
出来れば、工事日から１カ月くらいは電気の契約をしておきたいもの。
ウェブから申し込みが出来るのでとても便利です。
失敗談とキーボックス
あと、お伝えしておきたいトホホ話。
不動産賃貸業を引き継いだばかりの頃は、
入居者さんの内覧には大家が立ち会わないといけないと
何故か思っていました。しかしこれは不動産屋さんがやりづらくなるのでNG。
キーボックスを設置して、不動産屋さんのペースで内覧できる環境を整えるのがおすすめ。
２０００円位で買えますし、導入すれば不動産屋さんだけでなく
工務店さんやハウスクリーニング屋さんも動きやすくなります。
要するに、出入りする業者さんがスムーズに動きやすい環境をつくるのが大事ということ。
まとめ
不動産会社、工務店、ハウスクリーニング業者、東京電力この４つへ流れるように
連絡をしておくと、非常によろしいです。
普段はのんびりできる不動産賃貸業ですが、
退去の後の業者さんへの連絡は早めに動くのがおすすめです。
退去という連絡を聞くと、気持ちが落ち込み動きがにぶくなりそうになりますが、
ビジネスと割り切って、やるべきことを淡々とやっていきましょう。
ここまでお読みいただきありがとうございます♪
それでは、また！
ごきげんよう(@^^)/~~~
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