マンション満室経営のコツ１００　その10　退去後の話。予算が厳しくても設備投資に力をいれよう！厳しい予算でも満足度の上がる設備を投下しよう！

おはようございます！トムハチです。

トムハチはマンション大家ですが、

大家といっても、建物の借入金と固定資産税、火災保険など

必要経費を引くと手残りがほとんどないという状況。

２部屋空いたら手出しというデッドゾーンΣ(￣ロ￣lll)ｶﾞｰﾝ

ゆえに、満室経営に強いこだわりをもってマンション経営をしております。

マンション経営に携わって１３年、満室経営が軌道にのり７年

現在は空室が出たら１カ月以内に次の方が決まるというところまでたどり着くことが出来ました。

そのコツを書いていこうと思います。

マンション経営。それはサービス業であります。

今回は退去後の設備投資のお話です。

※このブログはプロモーションを含みます。

退去についての心構え。

不動産賃貸業にとって”退去”という言葉ほど

心細い言葉はありません。退去は収入減。

入居者さまにはなるべく長くお住まいになって欲しいところですが、

時間と共に状況は変わっていくので、退去はいたしかたないものです。

退去はあるもの。そう思っていると心のダメージは少ないかもしれません。

で、次の入居者さまの獲得のために大家がすること

それは、設備改修＆投資。

給湯管の入れ替え

トムハチの管理しているマンションは築29年のため

メンテナンスが大事です。30年近く前の給湯管は銅管で出来ており

冬場の温度差に接手の部分がやられてしまったり

ピンホールが出来てしまったりと不具合が出てきます。

入居した後にそのような原因で水漏れが発生すると

大変なので、退去したタイミングで給湯管の入れ替えをしています。

6時間以上かかる大工事なので、業者さんにとっても

入居者さんがついていない部屋の方が気を遣わずに作業が出来るメリットがあります。

ただ、20万かかるお高い工事です。

見えないところですし

一瞬工事を入れるかどうか迷いますが、

入居後に水漏れという地獄を避けるために、

絶対交換するようにしています。

12室中7室交換工事が完了しました。引き続きがんばろうと思います。

コスパの良い設備投資　温水便座はマスト　

設備投資もモリモリ行っていきたいところですが

予算もあるので、すべてを新しく素敵にするのは難しいところ。

そんな中、素晴らしいコストパフォーマンスをしてくれるのが

温水便座さん。トイレ本体はそのままで

1.6万円＋取り付け代で新品のようなトイレに生まれ変わります♪

取付はDIYも出来るようですが、トムハチは給湯管交換の際に一緒に取り付けてもらっています。

家電量販店やDIYセンターよりもアマゾンで買う方が安いので、

アマゾンで買っています。

コスパの良い設備投資　LEDシーリングライトもサービス品で付けておく

賃貸物件は照明器具を入居者さんが取り付けるところが多いですが、

私はサービス品として取り付けて置いています。

なぜかというと、入居者さんの手間を減らしたいから。

あと、内覧の際に暗闇を避けたいから。

入居者さんの状況によりますが、踏み台になるものを持っていない場合があり

取り付けるのに苦労することが予想されます。実際に女性の初めての一人暮らしで

パイプ椅子しかなく、足場が不安定な中で照明器具を取り付けた話を聞いたこともありました。

そんな話を聞くと、取り付けて置いてあげた方が親切だなぁと思います。

最近は3000円台で蛍光灯調色と電球色を調節でき、なおかつ明暗の調光もできるものが

手に入ります。

3000円の投資で物件の印象を良くできるので、コストパフォーマンスに優れているといえます。

余力があったら洗面化粧台もコスパよし

水回りは物件の良しあしを判断する大事な場所です。

浴室キッチントイレ洗面と水回りは多岐にわたりますが、

一番手ごろに変えられるのが洗面化粧台です。

楽天で購入していますが、楽天ポイントも獲得出来るので

ちょっとお得感がえられます(^.^)

TOTO洗面化粧台 新Vシリーズ W750サイズ エコシングルシャワー水栓＋LED照明1面鏡（LDPB075BAGEN2A+LMPB075B1GDG1G）送料無料 価格：36,000円（税込、送料無料) (2025/5/17時点) 楽天で購入

取付代がかかりますが、

我が家の場合、給湯管の入れ替え工事はマストで入れるので

それと一緒に洗面もつないでもらっています。

施主支給で工事のみ依頼。

キッチンや浴室の交換よりも気軽に取り組める

水回りの交換工事です♪

まとめ

コスパのよい設備投資をご紹介しましたが

全部実行するとそれなりの金額になるので、

正直実行するかひるみます。

そんなときは

”新しい入居者さまを不動産屋さんが絶対紹介してくれる！！！”

それを信じて、設備投資ファーストで判断します。

その信念をつくるためには不動産屋さんと良好な関係をつくるのが

大事になってきます。トムハチが実践している不動産屋さんと良好な関係の作り方は

また今度のお話で(^^)/

ここまでお読みいただきありがとうございます♪

それでは、また！

ごきげんよう(@^^)/~~~